Wat verandert er in 2025 op het gebied van hypotheken?

De hypotheekregels veranderen regelmatig — en ook in 2025 zijn er diverse aanpassingen die impact kunnen hebben op jouw hypotheekaanvraag of maandlasten. Of je nu starter bent, doorstromer of ondernemer: het is belangrijk om op de hoogte te zijn van nieuwe wet- en regelgeving. In deze blog geven we overzicht van de belangrijkste veranderingen per 1 januari 2025. Zo weet je wat je kunt verwachten, welke voordelen er zijn en waar je rekening mee moet houden bij het kopen of aanpassen van een woning.

De NHG-grens stijgt opnieuw

De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is voor veel mensen een belangrijke zekerheid. In 2025 stijgt de maximale koopsom waarvoor je NHG kunt aanvragen naar € 435.000. Dat is een verhoging ten opzichte van 2024, toen de grens nog op € 435.000 stond, maar met energiebesparende maatregelen mag je nu zelfs tot € 461.700 lenen met NHG.

Deze verhoging betekent dat meer woningen binnen bereik komen voor kopers die willen profiteren van de extra zekerheid en het rentetarief dat NHG met zich meebrengt. Het blijft wel belangrijk dat je voldoende eigen middelen hebt om bijkomende kosten (zoals kosten koper) te kunnen betalen, want deze vallen buiten de NHG-grens.

Meer leencapaciteit bij een hoger energielabel

Vanaf 2025 wordt het energielabel van de woning nóg belangrijker bij het bepalen van je maximale hypotheek. Wie een woning koopt met een gunstig energielabel (A of beter), mag meer lenen dan bij een woning met een slechter label.

De overheid wil hiermee duurzaam wonen stimuleren. Hoe groener de woning, hoe hoger de maximale leensom die je mag inzetten — bovenop wat je op basis van inkomen mag lenen. Concreet betekent dit dat je bij bijvoorbeeld label A+++ tot wel € 40.000 extra kunt lenen.

Let op: dit extra bedrag mag alleen worden gebruikt voor verduurzaming of komt in de vorm van een opslag vanwege lagere energielasten. Het exacte bedrag dat je extra mag lenen hangt af van het energielabel en je persoonlijke situatie.

Lagere leencapaciteit bij hoge energielasten

Aan de andere kant geldt ook het omgekeerde: koop je een woning met een laag energielabel (bijvoorbeeld E of F), dan kan dat negatief doorwerken op je maximale hypotheek. Reden hiervoor is dat je bij een slecht geïsoleerde woning doorgaans hogere energielasten hebt, en dat gaat ten koste van je leencapaciteit.

De nieuwe regels houden hier expliciet rekening mee, waardoor je op basis van woonlasten minder kunt lenen. Hierdoor wordt het aantrekkelijker om te investeren in verduurzaming — en daar zijn dan ook weer extra leenmogelijkheden voor beschikbaar.

Het tweede inkomen telt zwaarder mee

In 2025 stijgt het percentage waarmee het tweede inkomen wordt meegenomen in de hypotheekberekening naar 100%. In 2024 werd al 90% van het tweede inkomen meegenomen, maar vanaf 2025 telt het tweede inkomen volledig mee.

Deze wijziging heeft vooral een positief effect voor tweeverdieners. In veel gevallen zal dit zorgen voor een hogere maximale hypotheek. Het blijft echter belangrijk om niet alleen naar het maximum te kijken, maar ook naar de betaalbaarheid op lange termijn — zeker als één van de twee inkomens in de toekomst kan veranderen door bijvoorbeeld ouderschap, ziekte of werkloosheid.

Vrijstelling schenkbelasting blijft beperkt

Hoewel in 2023 de zogeheten “jubelton” grotendeels is afgeschaft, blijft ook in 2025 de vrijstelling voor een belastingvrije schenking beperkt. Ouders kunnen nog steeds een bedrag schenken voor de aankoop van een woning, maar dit is gemaximeerd tot € 6.633 (2025), het algemene schenkingsbedrag.

Wil je dus gebruikmaken van een schenking, bijvoorbeeld voor het financieren van een deel van de woning of de kosten koper, dan blijft het belangrijk om dit goed te plannen en te onderbouwen. Voor grotere bedragen moet schenkbelasting worden betaald.

Duurzaamheidskortingen en rentekorting bij groene keuzes

Verschillende geldverstrekkers introduceren in 2025 nieuwe of uitgebreidere duurzaamheidskortingen op de rente. Dit betekent dat je bij een energiezuinige woning of het nemen van energiebesparende maatregelen in aanmerking kunt komen voor een extra lage rente.

De voorwaarden verschillen per aanbieder, maar het komt er vaak op neer dat woningen met label A of beter, of investeringen in isolatie, zonnepanelen of warmtepompen, zorgen voor een rentekorting tot 0,2%. Een adviseur kan je helpen bepalen welke aanbieders deze kortingen geven en onder welke voorwaarden.

Toename aanbod van flexibele hypotheekvormen

In 2025 zien we een verschuiving bij geldverstrekkers richting meer flexibiliteit in hypotheekvormen. Denk aan:

• Hypotheken waarbij tussentijds boetevrij kan worden afgelost

• Producten die meebewegen met je levensfase

• Hypotheken voor zelfstandig ondernemers met soepelere toetsingsnormen

• Leningdelen die makkelijker zijn aan te passen bij wijziging in werk- of gezinssituatie

Deze ontwikkeling sluit aan bij de wens van consumenten voor meer maatwerk en bewegingsvrijheid. Tegelijkertijd vraagt dit om goed advies, zodat je weet welke keuze het best past bij jouw situatie, ook op de lange termijn.

Het belang van actuele informatie neemt toe

Omdat de regels rondom hypotheken steeds vaker wijzigen, is het belangrijker dan ooit om op het juiste moment advies in te winnen. Besluit je pas later in het jaar een woning te kopen of je hypotheek over te sluiten, dan kunnen er wéér andere regels gelden.

Een hypotheekadviseur helpt je bij het vertalen van deze ontwikkelingen naar jouw persoonlijke situatie. Zo weet je zeker dat je gebruikmaakt van alle mogelijkheden, voorkomt dat je iets over het hoofd ziet, en sluit je een hypotheek af die écht bij je past.

Hulp bij het maken van de juiste keuzes

Veranderingen in wetgeving kunnen kansen bieden, maar ook extra vragen oproepen. Wil je weten wat de nieuwe hypotheekregels voor jou betekenen? Tijdens een oriënterend gesprek bekijken we samen je situatie, en geven we inzicht in jouw mogelijkheden binnen de actuele regels van 2025. Dankzij ons overzichtelijke klantportaal, onafhankelijke vergelijking van aanbieders en persoonlijke begeleiding ben je verzekerd van advies dat aansluit bij jouw wensen én de nieuwste regelgeving.

Bij Start Goed Hypotheekadvies combineren we kennis met betrokkenheid — zodat jij ook in een veranderende markt zeker weet dat je goed zit.