Hoeveel kan ik lenen voor een huis? Dit bepaalt je maximale hypotheek

Een van de eerste vragen bij het kopen van een woning is: hoeveel kan ik eigenlijk lenen? Het antwoord hierop is niet voor iedereen hetzelfde en hangt af van meerdere factoren. Je inkomen speelt uiteraard een centrale rol, maar ook je financiële verplichtingen, de rentestand, het energielabel van de woning en je gezinssituatie kunnen invloed hebben. In deze blog leggen we helder uit wat bepaalt hoeveel jij kunt lenen voor een huis — en hoe je weet waar je aan toe bent.

Je inkomen als basis voor je maximale hypotheek

De hoogte van je bruto inkomen is de belangrijkste factor voor de maximale hypotheek. Hoe hoger je (vaste) inkomen, hoe meer je doorgaans kunt lenen. Banken en geldverstrekkers gebruiken standaard tabellen van het Nibud (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting) om te berekenen welk bedrag je verantwoord kunt lenen op basis van je loon en gezinssituatie.

Heb je een vast dienstverband, dan wordt je inkomen volledig meegenomen. Werk je als zzp’er of heb je een tijdelijk contract, dan wordt er gekeken naar het gemiddelde inkomen van de afgelopen jaren. In sommige gevallen vraagt de geldverstrekker ook om een prognose voor de toekomst.

Het tweede inkomen telt vanaf 2025 volledig mee

Vanaf 2025 mag het tweede inkomen bij tweeverdieners voor 100% worden meegeteld bij het bepalen van de maximale hypotheek. Dit is een verruiming ten opzichte van eerdere jaren en zorgt ervoor dat huishoudens met twee inkomens doorgaans meer kunnen lenen dan voorheen.

Let op: hoewel het maximale leenbedrag stijgt, is het verstandig om ook te kijken naar wat je daadwerkelijk kunt én wilt betalen per maand. Bij verandering in inkomen (bijvoorbeeld door ouderschap, arbeidsongeschiktheid of minder werken) kunnen je lasten zwaarder gaan drukken.

De rente heeft directe invloed op wat je kunt lenen

De rente die je betaalt op je hypotheek heeft een directe impact op je leencapaciteit. Hoe hoger de rente, hoe lager het bedrag dat je mag lenen — omdat je maandlasten dan stijgen. Bij een lage rente kun je juist meer lenen bij hetzelfde inkomen.

Omdat de rente vastgezet kan worden voor een bepaalde periode (bijvoorbeeld 10 of 20 jaar), kijkt de geldverstrekker naar de rentevaste periode bij het bepalen van je leencapaciteit. Kies je voor een kortere rentevaste periode, dan gelden er strengere toetsnormen. Dit is bedoeld om te voorkomen dat je op termijn in financiële problemen komt als de rente stijgt.

Financiële verplichtingen drukken je leencapaciteit

Heb je al lopende leningen of betalingsverplichtingen, zoals een studieschuld, private leasecontract of krediet, dan heeft dit invloed op wat je maximaal kunt lenen. Deze lasten worden afgetrokken van je bestedingsruimte, waardoor de maximale hypotheek lager uitvalt.

Bijvoorbeeld: een studieschuld bij DUO heeft een relatief milde invloed, maar wordt wel meegewogen. Kredietvormen zoals doorlopende leningen of creditcards met openstaande limieten kunnen zwaarder wegen. Ook een alimentatieverplichting telt mee in de berekening.

Het energielabel van de woning speelt sinds 2024 een grotere rol

Vanaf 2024 – en in 2025 nog sterker – wordt het energielabel van de woning meegenomen in de berekening van je maximale hypotheek. Een woning met een goed energielabel (A of beter) geeft lagere energielasten, waardoor je meer kunt lenen.

Koop je een woning met een slecht energielabel (E of lager), dan kan dat je leencapaciteit juist beperken. De gedachte hierachter is dat je dan hogere maandlasten hebt aan energie, wat minder ruimte laat voor hypotheeklasten. In sommige gevallen kun je extra lenen voor verduurzaming — dit gebeurt dan buiten de reguliere leennormen om.

Toekomstverwachtingen en gezinsuitbreiding zijn ook relevant

Naast cijfers kijken hypotheekadviseurs ook naar je toekomstplannen. Verwacht je minder te gaan werken, een eigen bedrijf te starten of gezinsuitbreiding? Dit heeft niet altijd direct invloed op de berekening van de geldverstrekker, maar wel op het advies dat je krijgt.

Een hypotheek is vaak een verplichting voor 20 tot 30 jaar. Het is daarom verstandig om nu al rekening te houden met toekomstige veranderingen. Een goed financieel plan kijkt verder dan alleen het hier en nu — het zorgt voor stabiliteit, ook als je situatie verandert.

Rekentools geven een indruk, maar geen zekerheid

Online zijn verschillende rekentools beschikbaar waarmee je een schatting kunt maken van je maximale hypotheek. Dit geeft een globaal beeld, maar deze berekeningen houden vaak geen rekening met persoonlijke nuances zoals schulden, toeslagen, dienstverband of het type woning.

Alleen een persoonlijk adviesgesprek met een onafhankelijk hypotheekadviseur geeft je een betrouwbaar en compleet beeld. Dan weet je precies waar je aan toe bent — en wat verantwoord is in jouw situatie.

Inzicht in jouw maximale hypotheek? Wij helpen je op weg

Wil je precies weten hoeveel jij kunt lenen — niet alleen op papier, maar ook verantwoord in jouw persoonlijke situatie? Tijdens een vrijblijvend oriëntatiegesprek brengen we jouw inkomen, financiële verplichtingen en toekomstplannen in kaart. We geven je een realistisch beeld van je maximale hypotheek, je maandlasten én welke geldverstrekkers het beste bij jou passen.

Met onze onafhankelijke vergelijking, heldere uitleg en persoonlijke begeleiding weet je zeker dat je de juiste keuzes maakt. Bij Start Goed Hypotheekadvies combineren we vakkennis met betrokkenheid — zodat jij met vertrouwen je volgende stap kunt zetten.