Hypotheek voor doorstromers

Eerst kopen of eerst verkopen?

De volgorde bepaalt hoeveel zekerheid je hebt en hoe groot het risico op dubbele lasten is. Beide routes hebben voor- en nadelen.

Eerst verkopen

Verkoop je eerst, dan weet je precies hoeveel overwaarde je hebt en betaal je geen dubbele lasten. Het risico: je woont tijdelijk ergens anders als je nog geen nieuw huis hebt gevonden. Spreek bij de verkoop daarom een ruime opleverdatum af.

Eerst kopen

Koop je eerst, dan heb je zekerheid over je nieuwe huis. De geldverstrekker toetst dan of je de lasten van twee woningen tegelijk kunt dragen. Is dat niet haalbaar, dan is een overbruggingshypotheek nodig. Ook een financieringsvoorbehoud beschermt je: dat is een van de ontbindende voorwaarden bij het kopen van een huis.

Welke volgorde past, hangt vooral af van hoe snel woningen in jouw buurt verkopen. Worden woningen daar snel verkocht, dan adviseren we meestal eerst te kopen, met een financieringsvoorbehoud en vooraf doorgerekende dubbele lasten. Staan woningen in jouw buurt langer te koop, dan is eerst verkopen veiliger.

Wat gebeurt er met je huidige hypotheek?

Je huidige hypotheek neem je mee naar je nieuwe huis, of je lost die af en sluit een nieuwe hypotheek af. Welke route voordeliger is, hangt vooral af van je huidige rente.

Je hypotheek meenemen

Met de meeneemregeling neem je je bestaande hypotheek en je huidige rente mee naar je nieuwe woning. Dat is gunstig als je huidige rente lager is dan de rente van nu. Leen je meer, dan krijgt het extra deel de actuele rente. Elke geldverstrekker heeft eigen voorwaarden, bijvoorbeeld voor de termijn waarbinnen je de nieuwe woning koopt.

Aflossen en opnieuw afsluiten

Is je huidige rente hoger dan de rente van nu, dan los je je hypotheek bij de verkoop af en sluit je een nieuwe hypotheek af. Bij verkoop van je woning betaal je bij de meeste geldverstrekkers geen boeterente.

Een oude hypotheekvorm

Heb je een aflossingsvrije hypotheek van vóór 2013, dan neem je dat deel onder het overgangsrecht mee, zolang je het bedrag niet verhoogt. Het extra deel voor je nieuwe huis los je annuïtair of lineair af; zo combineer je de voor- en nadelen van een aflossingsvrije hypotheek met renteaftrek op het nieuwe deel.

Je overwaarde inzetten

Je overwaarde is het verschil tussen de verkoopprijs van je huis en je resterende hypotheek. Verkoop je je huis voor € 450.000 en staat je hypotheek op € 280.000, dan is je overwaarde € 170.000 (vóór verkoopkosten zoals de makelaar).

Voor je renteaftrek geldt de bijleenregeling. Steek je je overwaarde niet in je nieuwe huis, dan trek je over dat deel van je nieuwe hypotheek geen rente af. Je overwaarde blijft 3 jaar lang als eigenwoningreserve meetellen. Kies daarom vooraf of je je overwaarde opneemt of meeneemt.

Overbruggingshypotheek: als je oude huis nog niet verkocht is

Een overbruggingshypotheek is een tijdelijke lening waarmee je de overwaarde van je huidige huis al gebruikt voordat de verkoop rond is. Je lost de overbrugging af zodra je oude huis verkocht en overgedragen is. Je betaalt alleen rente over de periode dat je de lening hebt.

De geldverstrekker baseert de overbrugging op een voorzichtige schatting van de verkoopwaarde. Is je huis al verkocht, maar is de overdracht later, dan is een overbrugging met een getekend verkoopcontract het eenvoudigst. Een uitgebreid artikel over de overbruggingshypotheek verschijnt binnenkort.

Dubbele lasten: waar je op let

Dubbele lasten ontstaan als je tijdelijk de hypotheek van twee woningen betaalt. De geldverstrekker toetst vooraf of je dat kunt dragen, tenzij je oude huis al definitief verkocht is.

Staat je oude woning leeg en te koop, dan trek je de rente daarover nog maximaal 3 jaar na je verhuizing af. Dat verlaagt de dubbele lasten, maar haalt ze niet weg. Een realistische planning met makelaar en notaris voorkomt de meeste problemen.

Hoeveel kun je lenen als doorstromer?

Als doorstromer leen je op basis van je huidige inkomen en de waarde van je nieuwe woning, maximaal 100% van die waarde. Je overwaarde verlaagt het bedrag dat je leent. Is je inkomen sinds je vorige aankoop gestegen, dan is je leenruimte vaak groter. Ben je ouder dan bij je eerste aankoop, dan kijkt de geldverstrekker ook naar je inkomen na je pensioen.

Met onze rekentool voor je maximale hypotheek zie je een eerste indicatie. Je ziet precies welke factoren meetellen als je je maximale hypotheek stap voor stap berekent.

Timing en documenten

Bij doorstromen lopen twee trajecten tegelijk. Er zijn 3 data die je goed op elkaar afstemt:

• de datum van het financieringsvoorbehoud in je koopcontract;
• de overdrachtsdatum van je nieuwe huis;
• de overdrachtsdatum van je oude huis.

Een doorstromer levert naast de gewone documenten voor een hypotheek 3 extra stukken aan: het overzicht van je huidige hypotheek, het verkoopcontract van je huidige woning en eventueel de gegevens van een overbruggingshypotheek.

Zo begeleidt Natalie je als doorstromer

• Kennismaken: in een gratis gesprek bespreken we je huidige hypotheek, je overwaarde en je woonwensen.
• Doorrekenen: we vergelijken meenemen met opnieuw afsluiten en brengen je leenruimte en dubbele lasten in kaart.
• Adviseren: we vergelijken het aanbod van een groot aantal geldverstrekkers en adviseren over hypotheekvorm, rentevaste periode, NHG en een eventuele overbrugging.
• Regelen: je levert documenten aan via ons beveiligde klantportaal; wij stemmen af met makelaars, taxateur en notaris voor beide woningen.

Het doorstromersadvies kost vanaf € 3.000 (prijsindicatie, inclusief btw). Het is het traject dat klanten bij Start Goed het meest kiezen. Zo weet je vooraf precies wat de kosten van hypotheekadvies zijn.

“Heb je nog een lage rente op je huidige hypotheek, dan wil je die zo lang mogelijk houden. Met de meeneemregeling neem je die rente mee naar je nieuwe huis, en leen je alleen het extra deel tegen de rente van nu.”

Natalie Tobio de Koning

Wil je je overwaarde liever gebruiken voor een verbouwing in plaats van te verhuizen, dan is je hypotheek verhogen een alternatief.