Hypotheek verhogen

Wanneer kun je je hypotheek verhogen?

Je verhoogt je hypotheek als je woning genoeg waard is en je inkomen de hogere maandlasten draagt. De geldverstrekker toetst 2 grenzen:

• De woningwaarde: je totale hypotheek is maximaal 100% van de marktwaarde. Voor energiebesparende maatregelen leen je tot 106%.
• Je inkomen: de nieuwe maandlasten passen binnen de leennormen van dit jaar. Een studieschuld of andere lening verlaagt die ruimte.

Is je woning sinds de aankoop in waarde gestegen, dan is je overwaarde vaak groter dan je denkt. Met een verhoging ga je een deel van die overwaarde opnemen voor je plannen.

Waarvoor verhoog je je hypotheek?

Er zijn 3 doelen waarvoor huiseigenaren hun hypotheek het vaakst verhogen.

Verbouwen

Een nieuwe keuken, een aanbouw of een extra slaapkamer financier je met een hogere hypotheek. Het geld voor een verbouwing komt meestal in een bouwdepot. Je betaalt de aannemer uit dat depot, en over het geld dat nog in je bouwdepot staat ontvang je rente.

Verduurzamen

Voor verduurzaming leen je extra buiten de normale inkomenstoets. Hoeveel extra, hangt af van het energielabel van je woning. In 2027 krijgen woningen met label E, F of G bij een hypotheek met NHG standaard € 20.000 extra ruimte voor energiebesparende maatregelen. Zo hangen je energielabel en je maximale hypotheek direct met elkaar samen.

Andere uitgaven voor je woning

Ook groot onderhoud, zoals een nieuw dak of nieuwe kozijnen, financier je met een verhoging. Voor een auto, een vakantie of andere consumptieve uitgaven adviseren we geen hogere hypotheek: de rente over dat deel is niet aftrekbaar, en je lost een auto dan af over tientallen jaren.

Hypotheek verhogen: 4 opties op een rij

Er zijn 4 manieren om je hypotheek te verhogen. Welke het goedkoopst is, hangt af van je hypotheekakte, je huidige rente en het bedrag.

Onderhandse verhoging

Bij een onderhandse verhoging leen je extra zonder nieuwe notarisakte. Een onderhandse verhoging is mogelijk als je hypotheek bij de notaris voor een hoger bedrag is ingeschreven dan je nu leent. Veel huiseigenaren hebben die ruimte zonder het te weten. Je bespaart dan de notariskosten.

Tweede hypotheek

Een tweede hypotheek is een extra lening naast je bestaande hypotheek, meestal bij dezelfde geldverstrekker. Je bestaande hypotheek met een lage rente blijft dan ongemoeid. Het nieuwe deel krijgt de rente van nu. Is de inschrijving bij de notaris te laag, dan is een nieuwe hypotheekakte nodig.

Oversluiten en verhogen

Is je huidige rente hoger dan de rente van nu, of loopt je rentevaste periode bijna af, dan sluit je je hele hypotheek over en verhoog je meteen. Zo krijg je bij het oversluiten van je hypotheek één nieuwe lening met één rente.

Bouwdepot bij je verhoging

Leen je extra voor een verbouwing, dan zet de geldverstrekker het geld in een bouwdepot. Dat is geen aparte lening, maar een rekening waaruit je de facturen betaalt. Twijfel je tussen een bouwdepot en een andere vorm, dan rekent Natalie beide routes voor je door.

Hoeveel kun je extra lenen?

Je leent extra tot het laagste van twee bedragen: de ruimte onder de woningwaarde en de ruimte binnen je inkomen. Een voorbeeld: je woning is € 450.000 waard en je hypotheek staat nog op € 300.000. Op basis van de woningwaarde leen je dan maximaal € 150.000 extra. Of je inkomen dat ook toelaat, rekent de geldverstrekker uit met de leennormen van dit jaar.

Met onze rekentool voor je maandlasten zie je wat een verhoging per maand kost. De uitkomst is een indicatie en geen advies.

Wat kost hypotheek verhogen?

Hypotheek verhogen kost advieskosten en, afhankelijk van de route, notaris- en taxatiekosten. Er zijn 4 kostenposten:

• Advies: bij Start Goed vanaf € 1.900 als je al klant bent en vanaf € 2.250 als nieuwe klant
• Notaris: alleen bij een nieuwe hypotheekakte, dus niet bij een onderhandse verhoging
• Taxatie: de geldverstrekker vraagt meestal een actueel taxatierapport
• NHG: eenmalig 0,4% over het extra bedrag, als je verhoging onder NHG valt

De advies-, notaris- en taxatiekosten zijn aftrekbaar als je het geld gebruikt voor je eigen woning.

Hypotheekrenteaftrek bij een verhoging

Je trekt de rente over het extra deel alleen af als je het geld gebruikt voor de aankoop, verbouwing of het onderhoud van je eigen woning, en als je het deel in maximaal 30 jaar annuïtair of lineair aflost. Er zijn 2 situaties waarin je geen aftrek krijgt:

• Je gebruikt het geld voor iets anders dan je woning, zoals een auto.
• Je wilt het extra deel aflossingsvrij lenen. Heb je een aflossingsvrije hypotheek van vóór 2013, dan blijft dat deel onder het overgangsrecht; het nieuwe deel los je af.

Het maximale tarief voor hypotheekrenteaftrek is in 2026 37,56% en stijgt volgens het voorstel van het kabinet in 2027 naar 38,16%.

Zelf verhogen bij je bank of met advies?

Bij veel geldverstrekkers verhoog je je hypotheek zonder advies, via een online aanvraag. Dat lijkt goedkoper, maar je ziet dan alleen het aanbod van die ene geldverstrekker. Met advies vergelijken we 3 dingen:

• de route: onderhands, tweede hypotheek of oversluiten;
• de rente van je eigen geldverstrekker naast het aanbod van een groot aantal andere geldverstrekkers;
• de gevolgen voor je renteaftrek, je maandlasten en je verzekeringen.

Natalie werkt niet voor een bank. Zij adviseert de route die voor jou het voordeligst is, ook als dat betekent dat je bij je huidige geldverstrekker blijft.

“Ik kijk altijd eerst in je hypotheekakte. Staat je hypotheek voor een hoger bedrag ingeschreven dan je nu leent, dan verhoog je zonder notaris en bespaar je die kosten.”

Natalie Tobio de Koning

Zo werkt hypotheek verhogen bij Start Goed

• Kennismaken: in een gratis gesprek bespreken we je plannen, het bedrag en je huidige hypotheek.
• Uitzoeken: we checken je hypotheekakte, je woningwaarde en je leenruimte.
• Adviseren: we rekenen de mogelijke routes door en adviseren de voordeligste.
• Regelen: je levert documenten aan via ons beveiligde klantportaal; wij regelen de aanvraag, de taxatie en waar nodig de notaris.

Een verhoging kost vanaf € 1.900 voor bestaande klanten en vanaf € 2.250 voor nieuwe klanten (prijsindicatie, inclusief btw). Zo weet je vooraf precies wat de kosten van hypotheekadvies zijn.