Hypotheek oversluiten

Wanneer loont hypotheek oversluiten?

Oversluiten loont als de besparing over de nieuwe rentevaste periode hoger is dan alle kosten samen. Er zijn 3 momenten waarop dat vaak zo is.

Aan het einde van je rentevaste periode

Aan het einde van je rentevaste periode sluit je je hypotheek boetevrij over. Je geldverstrekker stuurt een paar maanden vooraf een nieuw renteaanbod. Dat aanbod accepteer je, je onderhandelt erover, of je stapt over naar een andere geldverstrekker. Een renteaanbod voor je hypotheek beoordeel je op meer dan alleen het rentepercentage.

Tussentijds, bij een flink lagere rente

Tussentijds oversluiten loont als de actuele rente duidelijk lager ligt dan je huidige rente en je rentevaste periode nog lang doorloopt. Je betaalt dan meestal een boeterente. Die boete is lager als de rente sinds je afsluiting juist is gestegen.

Bij een andere levenssituatie

Ook een verandering in je leven is een reden om je hypotheek te herzien. Er zijn 4 situaties die we vaak zien:

• Je inkomen is gestegen of gedaald.
• Je gaat samenwonen of uit elkaar.
• Je wilt je overwaarde gebruiken voor een verbouwing of verduurzaming. Dan is hypotheek verhogen vaak een betere route.
• Je woningwaarde is gestegen, waardoor je in een lagere risicoklasse valt.

Wat kost hypotheek oversluiten?

Hypotheek oversluiten kost een paar duizend euro aan eenmalige kosten, plus een eventuele boeterente. De kosten bestaan uit 5 posten:

• Advieskosten: bij Start Goed vanaf € 2.000 voor het traject omzetten of wijzigen
• Notariskosten voor een nieuwe hypotheekakte
• Taxatiekosten, omdat de geldverstrekker een actuele woningwaarde wil zien
• Kosten voor NHG (eenmalig 0,4% van het hypotheekbedrag), als je een nieuwe hypotheek met NHG afsluit
• Boeterente bij tussentijds oversluiten

Sluit je over bij je eigen geldverstrekker, dan vervallen de notaris- en taxatiekosten soms. Daarom kijken we altijd naar beide routes.

Boeterente bij oversluiten: zo werkt het

De boeterente is een vergoeding voor de rente die je geldverstrekker misloopt als je tussentijds aflost. De wet bepaalt dat de boete niet hoger is dan het financiële nadeel van de geldverstrekker. De hoogte hangt af van 3 factoren:

• het verschil tussen je huidige rente en de actuele rente;
• de resterende looptijd van je rentevaste periode;
• het bedrag dat je aflost boven het boetevrije deel.

Bij de meeste geldverstrekkers los je elk jaar 10% van de oorspronkelijke hypotheek boetevrij af. Gebruik je die ruimte vóór het oversluiten, dan daalt de boete. Sommige geldverstrekkers bieden rentemiddeling aan: de boete verwerken ze dan in een nieuwe, gemiddelde rente in plaats van dat je hem in één keer betaalt.

Over de boeterente bij oversluiten verschijnt binnenkort een uitgebreid artikel met rekenvoorbeelden.

Blijven bij je geldverstrekker of overstappen?

Overstappen naar een andere geldverstrekker loont als die geldverstrekker een lagere rente of betere voorwaarden biedt, ook na de extra kosten. Blijven is vaak goedkoper in kosten, maar niet altijd in rente. Er zijn 3 punten die we per geldverstrekker vergelijken:

• De rente per rentevaste periode en per risicoklasse.
• De voorwaarden, zoals boetevrij aflossen en het meenemen van je hypotheek bij verhuizen.
• De bijkomende kosten van overstappen, zoals notaris en taxatie.

Je risicoklasse hangt af van je hypotheek in verhouding tot de woningwaarde. Is je woning meer waard geworden, of los je vlak voor het oversluiten extra af, dan kom je in een lagere klasse en daalt je rente.

Oversluiten en belasting

De kosten van oversluiten zijn grotendeels aftrekbaar van je inkomen. Je trekt deze 4 kosten af in het jaar dat je ze betaalt:

• de boeterente;
• advies- en bemiddelingskosten;
• notariskosten voor de hypotheekakte;
• taxatiekosten en de NHG-premie.

Het maximale aftrektarief is in 2026 37,56%. Het kabinet stelt voor het tarief voor hypotheekrenteaftrek in 2027 te verhogen naar 38,16%.

Let op met verhogen tijdens het oversluiten. Leen je extra voor iets anders dan je eigen woning, dan is de rente over dat extra deel niet aftrekbaar.

Je hypotheekvorm omzetten

Bij oversluiten kies je ook opnieuw je hypotheekvorm. Er zijn 3 situaties waarin omzetten vaak voorkomt:

• Een aflossingsvrije hypotheek van vóór 2013 valt onder het overgangsrecht. Sluit je over zonder het bedrag te verhogen, dan behoud je dat recht, met alle voor- en nadelen van een aflossingsvrije hypotheek.
• Een oude spaarhypotheek of beleggingshypotheek zet je om naar een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek.
• Je wilt sneller aflossen en stapt over van annuïtair naar lineair.

Een andere hypotheekvorm geeft geen extra leenruimte. Het verandert wel je maandlasten en je totale rentekosten.

Hypotheek oversluiten met NHG

Heb je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie, dan neem je NHG bij oversluiten mee zolang je het bedrag niet verhoogt en je woning onder de NHG-grens blijft. De NHG-grens ligt in 2027 op € 500.000, of € 530.000 met energiebesparende maatregelen.

Zo helpt Natalie je bij oversluiten

• Kennismaken: in een gratis gesprek kijken we naar je huidige hypotheek, je rente en je plannen.
• Doorrekenen: we zetten besparing, boeterente, kosten en belastingvoordeel naast elkaar.
• Vergelijken: we vergelijken het aanbod van je eigen geldverstrekker met dat van een groot aantal andere geldverstrekkers.
• Regelen: je levert documenten aan via ons beveiligde klantportaal; wij regelen de aanvraag, de taxatie en de notaris.

Het traject omzetten of wijzigen kost vanaf € 2.000 (prijsindicatie, inclusief btw). Loont oversluiten niet, dan zeggen we dat ook. De kosten van hypotheekadvies liggen vooraf vast, zonder verrassingen achteraf.

“Oversluiten klinkt als besparen, maar dat is het niet altijd. Ik reken eerst de boete en alle kosten door. Verdien je die niet binnen je rentevaste periode terug, dan zeg ik eerlijk dat je beter kunt wachten.”

Natalie Tobio de Koning

Onafhankelijk advies is de kern van wat een hypotheekadviseur doet: Natalie werkt voor jou, niet voor een bank. De AFM zet je rechten bij oversluiten ook op een rij.